【岩手】けんみん住宅プラザホームページ

マイホームと資金づくり

【マイホームづくりの第一歩】

■家族でイメージづくり
どんな家に住みたいのか家族全員で良く話しあい整理しましょう。家づくりのノートを一冊用意しましょう！　実現可能か大まかにはじき出してから、一戸建て住宅にするか、マンションを選ぶか決めます。

	《一戸建て住宅の主な特徴》
	・土地付であり、増改築が自由にできる。
	・狭くても庭があり、自分専用の緑が楽しめる。
	・開放感があり、ペットの飼育も自由にできる。
	・価格が高い、同じ予算なら通勤時間が多くなる。

	《マンションの主な特徴》
	・土地と建物の一部が共有である。
	・１棟の建物に多く世帯が居住する。
	・機能的に作られているが、開放感がすくない。
	・一戸建ての住宅に比べて価格が安い。通勤は比較的便利。

■情報収集
建築雑誌、新聞広告、チラシ等の収集。また住宅展示場を見たり、知人の家をみせてもらうのも良いでしょう。

【資金づくりは計画的に】

■資金計画
資金づくりにあたって最も注意しなければならないのは家庭経済が(生活）が崩壊しないように返済能力に合わせて無理のない資金プランを立てることです。

	・自己資金はなるべく多く準備し、借入れを少なくする。
	・借入れ金は、出来るだけ長期で金利の低い順に借りるのが基本です。
	・税金などの諸費用も必ず資金計画の中に入れます。
	・いくら借りれるかより、いくら返せるかを良く検討し、無理のない計画を立てる事です。
	・現在の返済能力だけみるのではなく、将来の子供の出産・教育・定年退職などライフサイクルも盛り込んで、しっかりとした資金計画ー返済計画を立てます。

住宅の設計

【住宅のいろいろ】

住宅の工法は、木造軸組工法やツーバーフォー工法など多様です。
どれを選択するかは資金計画場の問題や「日本的な木造住宅がいい」といった好みなどに関係してきますが、それぞれの特徴を理解しておくことは最低限必要です。

■在来工法
在来工法とは、従来からある工法で、現場で部材を加工し建設する工法ですが、在来工法とは、従来からある工法で、現場で部材を加工し建設する工法ですが、最近の木造軸組工法などでは、柱、梁などを工場で加工（プレカット）するものもできている。
現場作業が多いなどの点から、出来上がり具合は業者の質に負うところが大きい。

《木造軸組》
構造､構法	…	柱、梁、小屋組により構成する軸組工法
居住性能	…	断熱性、気密性が向上してきている。柱、梁構造であるため窓など開口部が多くとれる。
耐久性能	…	使用する木材の種類の施工制度に負うところが大きい。
その他	…	構成材が木造である、増改築は容易。主に和風の外観となる。

《２ｘ４》
構造､構法	…	最も多く使われる部材の断面寸法が2インチ(約5cm）×４インチ(約10cm）であることから 2(ツー)×(バイ)4(フォー）と呼ばれる。構造用合板と石コウボードで床、壁、天井を構成する枠組壁工法。
居住性能	…	枠組壁工法であるため、断熱性、気密性が高い。
耐久性能	…	枠組壁工法であるため、耐震、耐風など強度が高い。石コウﾎﾞｰﾄﾞ使用のため火災に対する安全性が高い。
その他	…	木造であり、増改築は比較的容易。北米で開発された洋風木造住宅で、外観のデザインなどから人気を呼び急速に増えている。

《鉄筋コンクリート造》
構造､構法	…	現場で鉄筋を組み立てコンクリートを打って建設する住宅。柱、梁で建物を支えるラーメン構造と、壁で建物を支える壁構造とがある。
居住性能	…	コンクリート壁の遮音性は高い。ラーメン構造は開口部が多くとれる。結露しやすい。
耐久性能	…	耐火性、耐久性には最もすぐれている。建物自体の重量が大きいため、軟弱地盤のところでは地中に杭を打つなどの検討が必要。

■プレハブ工法
プレハブとは、前もって(プレ）、工場生産された(ファブリケーション)部材やユニットを現地で組立てて建設する住宅。在来工法に比べ、工場生産の割合が高いので現場での工期が短く、品質が安定しているのが特徴。

《木質系》
構造､構法	…	木材に接着剤で合板を張りつけ、断熱材を充てんしたパネルを工場生産し、現場で組み立てる住宅。パネル工法、軸組パネル工法などがある。
居住性能	…	パネル使用のため断熱性、気密性が高い。
耐久性能	…	パネル使用のため耐震、耐風など強度が高い。

《鉄骨系》
構造､構法	…	工場で溶接､防錆処理した軽量鉄骨を柱、梁など骨組として使用し、外壁、床などをパネルにより構成する。
耐久性能	…	主な構造材が鉄であるため、不朽やシロアリ被害の心配がない。
その他	…	住宅メーカーが多く、商品メニューが豊富。

《コンクリート系》
構造､構法	…	工場でコンクリートパネル（PC版）を生産し、現場で組みたてて床、壁、天井を構成する。
居住性能	…	コンクリート壁の遮音性は高い。結露しやすい。
耐久性能	…	耐火性、耐久性には最もすぐれている。重量が大きいため軟弱地盤では、杭を打つなどの検討が必要

【設計図書】

どんな住宅を建てようとするのか、建築主の意志を細部に至るまで具体的に表現したものが設計図書です。建築業者は、この設計図書をもとに施工しますので、設計図書に不備があれば望みどおりの住宅は建ちません。設計図書の作成、検討、チェックが非常に重要な意味を持ってきます。

《設計図書の内容》
設計図	…	付近見取り図、配置図、平面図、立面図、矩計図（かなばかりず）、敷地及び床面積表、仕上表、詳細図設計関係図などの図面をいいます。
工事仕様書	…	設計図にあらわせない仕上程度、施工方法、材料などを示しています。

【設計料】

設計図書の作成や工事管理はもちろん、無料ではありません。
設計料は、設計、工事監理等の内容に沿ってきめられますが、事前に建築士事務所とこれらの範囲内容をきめておきましょう。
建築士事務所によって、設計料に差がある場合があります。設計料は、各事務所の人件費、業務経験、技術力､創造力、総合企画力、情報の蓄積等の対価であります。

【設計の頼み方】

	▼設計・施工を一緒に施工業者に頼む
	・設計料を安くしてくれる場合が多い。
	・良心的な施工業者であれば、設計管理者と職人の呼吸が合い工事がスムーズに進む。
	・良心的でない施工業者では、施工側に都合の良い設計となりがち。

	▼設計・工事監理は設計者に、施工は施工業者に別々に分けて頼む
	・建築主側の立場に立った設計・監理が可能。
	・設計料が要る。

それぞれメリット、デメリットがありますが、設計・監理と施工は別々に頼むのが無難と言えましょう。

【設計者の選び方】

　設計者の選び方には、

	1)	知り合いの建築士や設計事務所に頼む。
	2)	最近新築した住宅で気に入ったものを見かけたらその家の人に話を聞き、設計者を紹介してもらう。

　などの方法がありますが、いずれにしても以下の点に注意することが必要です。
　事務所登録が必要です。

	・事務所登録が必要
		建築士法では、他人の求めに応じて報酬を得て設計や工事監理などを業とする場合は、建築士事務所の登録を受けねばならないとされています。
	・住宅の構造や規模等により資格が必要
		設計・監理には一般に建築士の資格が必要です。しかも、その構造や規模等により必要な資格が違っています。
	・良心的で住宅の設計を多くてがけた設計者を選ぶ
		設計・監理には一般に建築士の資格が必要です。できれば、その設計者の設計した住宅の人の話を聞いてみましょう。良い設計者であれば、建築主の生活やその考え方について、こと細かく質問しているはずですし、建築主の話に耳を傾け、提案や設計の変更にも根気良く付き合ってくれているはずです。

土地・建物の契約・登記

【契約は慎重に】
万一のトラブルに備えて、たとえ信頼できる間柄であっても必ず書面で契約を交わすことが大切です。契約は口頭でも成立しますが、思い違いなどから起こるトラブルを防止するため、文書による契約を締結しましょう。契約当事者双方が記名押印の上、双方で保管しましょう。かしの担保責任など契約書の項目に落ちがないか検討します。むずかしくて分からない内容があるときは質問し、十分理解して契約することが大切です。

【土地・建物の売買契約】
契約書の内容を十分検討しましょう。

	1)	物件の内容
	2)	代金と支払い方法
	3)	所有権移転登記の時期
	4)	物件の引き渡し時期
	5)	契約の解除・違約金
	6)	瑕疵担保責任
	7)	危険負担
	8)	ローン条項

手付け金
業者が売り主の場合、代金総額の２０％を超える手付金や違約金等を定めることは禁止されています。また、手付金を支払う時は保証書をもらいましょう。

【建築設計契約】
資金の目途がたち、間取りなどについて家族と打ち合わせたら、設計契約を結び専門家に設計を依頼します。

建築設計契約書とは

建築主と設計業者との間の権利と業務を、双方の合意によって取り決めるものです。
必ず文書で締結します。
建築設計契約書には、契約約款を必ず添付しましょう。
業務内容(業務の範囲)、業務機関、報酬額及び支払いの方法と時期、瑕疵担保責任、契約履行又は設計図書が建築主と意図と著しく異なった場合の措置等を記載することが肝要です。

【建築工事請負契約】

設計図書ができあがり、見積書の検討により予算がおりあえば、工事の請負契約です。

建築工事請負契約書とは

建築主と施工業者との間の権利と業務を双方の合意によって取り決めるものです。
必ず文書で締結します。
建築工事請負契約書には設計図、仕様書、工事費見積書(内訳書)、請負契約約款を必ず添付されている事を確認しましょう。

(設計図､仕様書)	：	これがないと、どんな内容の住宅の請負契約か不明確になります。
(工事費見積書)	：	特に内訳明細書は請負金額の積算根拠です。これがないと、構造材、仕上材や住宅部品等の範囲や程度が不明確ですし、設計変更の場合、金額の増減などでトラブルになることもあります。
(請負契約約款)	：	約款は、契約の履行、設計図・仕様書に適合しない場合の改造義務、瑕疵担保責任など請負契約書の約束ごとを実行していく条件を明細にまとめたものです。これがないと、後日トラブルが発生したときは、解決に苦労することになります。

※請負契約書、請負契約約款の内容を十分検討しよう。
請負契約書等には、工事内容、着工及び完成年月日、引渡し時期、請負代金の額及び支払いの方法と時期、瑕疵担保責任、天災等による危険負担、契約不履行又は遅滞の場合の違約金・遅滞利息、紛争の解決方法等を記載することが肝要です

【土地・建物の登記】

不動産を購入したり、家を新しく建てたりした場合などに、所有権などのあなたの権利を公的に証明するものが登記です。

1)	表示の登記
	所在、種類、構造、床面積など、不動産の物理的状況を明らかにするものです。住宅を新築した場合には、1ヶ月以内に表示の登記をしなければなりません。
2)	所有権保存の登記
	所有権の登記のされていない不動産について、はじめてする所有権の登記では、表示と登記に引き続いて行います。
3)	所有権移転の登記
	売買などで所有者の異動が生じた場合に行う登記です。売買の場合の所有権移転登記は、売主と買主が共同で申請します。
4)	抵当権設定の登記
	不動産を担保に金銭の貸借を行う場合に行う登記です。建築にあたって、金融公庫や銀行などから資金を借り入れた場合にも抵当権設定の登記が行われます。

住まいの法律

良好な住環境を整え、また消費者の保護を図るための諸法令が定められています。法律を十分理解することはむずかしいものです。必ず役所や専門家に相談しましょう。

・建築基準法に関するお問い合わせ
	盛岡市内の場合	盛岡市建築指導課	電話019-651-4111
	花巻市内の場合	花巻市管理課	電話0198-24-2111
	北上市内の場合	北上市建築住宅課	電話0197-64-2111
	奥州市内の場合	奥州市都市計画課	電話0197-24-2111
	一関市内の場合	一関市建築住宅課	電話0191-21-2111
	釜石市内の場合	釜石市都市計画課	電話0193-22-2111
	宮古市内の場合	宮古市都市計画課	電話0193-62-2111
	上記以外の場合は、各地方振興局土木部建築指導課、又は岩泉土木事務所建築指導課

・都市計画法に関するお問い合わせ
	岩手県：県土整備部都市計画課	電話019-651-3111
	市町村：都市計画の担当課

・宅地造成規制法・がけ条例に関するお問い合わせ
	盛岡市	：	都市計画課宅地開発係
	釜石市	：	建設部都市計画課
	宮古市	：	都市整備部都市計画課
	岩手県	：	各地方振興局土木部建築指導課（釜石市、宮古市の指定区域）

・国土利用計画法、農地法に関するお問い合わせ
	岩手県：環境生活部資源エネルギー課	電話019-629-5269
	市町村：国土利用計画法担当課

住まいの安全とサポート

・住宅品質確保の促進等に関する法律
	住宅に関するトラブルを未然に防ぎ、そして万一のトラブルも消費者保護の立場から紛争を速やかに処理できるように制定されてます。

・住宅性能表示制度

☆住宅の性能が理解できるので安心です。
断熱性能や遮音性能、室内の空気環境や耐震性能など、住宅に求める各種の性能が確実に実現できるかを、第三者機関に評価を依頼できる制度が定められています。

詳細は右記リンクをご参照ください。　：　住まいの情報発信局

住宅性能表示制度に対する問い合せ先	：	財団法人岩手県建築住宅センター
		電話019-623-4420

・住宅性能保証制度

☆建ててからの安心です。
住宅各部の品質、性能について適正な保証基準を設定し、万一瑕疵などの不具合が発生した場合、住宅引き渡し後、最長１０年という長期の保証を行うことにより、消費者(住宅の取得者)の期待に応えようとする制度です。

詳細は右記リンクをご参照ください。　：　財団法人住宅保証機構

住宅性能保証制度に対する問い合せ先	：	財団法人岩手県建築住宅センター
		電話019-623-4420

・住宅完成保証制度

☆住宅完成までの安心です。
新築一戸建住宅を対象に、住宅が完成するまでの万が一の事態に備えた保証です。業者倒産などにより工事が中断したら住宅の完成に向け住宅保証機構が速やかに手続きや保証を行います。

詳細は右記リンクをご参照ください。　：　財団法人住宅保証機構

住宅完成保証制度に対する問い合せ先	：	財団法人岩手県建築住宅センター
		電話019-623-4420

シックハウス対策

【シックハウス対策】

住宅等の気密性の高まりにより、建材等から室内に発散するホルムアルデヒド、VOC(揮発性有機化合物）等の化学物質によって健康に影響があったとする事例が指摘され、こうした問題への適切な対応が必要とされています。
問題が指摘される主な化学物質と人体への影響の例には次のようなものがります。

	・ホルムアルデヒド
		合板、特殊加工化粧板等から発散し、目や気道の刺激を生じることがある。また、非常に高濃度になると呼吸困難などを起こすことがある。
	・トルエン、キシレン等のVOC(揮発性有機化合物）
		一律に毒性等について言及できるものではないが、これらの物質が建材、塗料、接着剤等から発散し、高濃度暴露により、自立神経異常、肩コリ、冷え性、頭痛、めまい、吐き気等を起こすことがある。
	・その他
		防蟻剤、木材保存剤、カ塑剤についても、健康への影響があるといわれる。ユーザーは室内の空気環境に配慮して健康を提言していくための住宅建築の基本が、　・適切な材料選択　・適切な施工換気・通風への配慮にあることを理解し、こうしたことに配慮された設計、材料選択がなされているか、さらに建築現場で現実に正しく施工されているかを確かめることが重要となります。

日常の暮らしの上では、窓の開放によって自然換気を積極的に取り入れること、給気口をできるだけ開けた状態にする事、室内ドアを開放して通気経路を確保すること、窓を閉め切る場合は台所換気扇などを運転することなどの換気への配慮が重要です。
さらに生活の中で建材等以外にも、室内空気汚染源となる可能性があるものがあり、それらを出来るだけ持ち込まない、あるいは使用にあたっては換気に充分に注意する必要があります。

入居後、「強い臭いがする」、「目がちかちかする」、「喉に渇きを覚える」などの症状をおぼえた時には、すぐに設計者、施工者へ相談して適切な換気の方法などについてアドバイスを受ける必要があります。

・ホルムアルデヒドの室内濃度測定器
(財)岩手県建築住宅センターで、ホルムアルデヒドの濃度測定器の貸出を行っています(有料)。

建築業者の選び方

■信頼できる建築業者の選び方

住宅の欠陥の原因は、構造材料や仕上げや材料の欠陥による場合よりも、施工上のミスによる場合が多いものです。従って、信頼できる良い業者を選ぶことができれば、マイホームづくりは、なかば成功したといっても過言ではないでしょう。

	1)	親類、知人の住宅を建設した業者について、親類、知人から工事や建築仕上げの状況、業者の印象などを聞き、信頼できる業者を紹介してもらう。
	2)	建築場所の近くの業者に頼むと、無責任な工事ができにくい、経費が少なくて済む、アフターサービスが受けやすいなどのメリットが考えられます。
	3)	設計事務所に設計監理を依頼する場合、見積書のチェックや建築業者の選定も頼むことができます。

こんな業者にはご用心！
　・見積書がいい加減だったり、明細書がついていない。
　・自分で施工せず下請まかせにする。
　・工事現場の後片付けができていないなど管理が不十分。

■見積書の見方

おおざっぱな坪当たり単価で、しかも口約束だけで工事を任せるのは大変危険です。建主と施工業者の双方でお互いに都合のよい解釈や誤解からくるトラブルが後日もちあがることがよくあるからです。
こうしたトラブルを防ぐためにも見積書を出してもらい、詳細に検討のうえ請負契約を結ぶことが大切です。
見積書とは、設計図や仕様書ができ上がると、これに基づいて、各工事ごとに、材料、規格、寸法、数量などを積算しえ施工単価をかけ全体の工事費が計算されます。
各工事ごとの内訳金額が記載されたものを工事費内訳書といい、さらに、各工事とごに材料や手間別に積算根拠が記載されたものを内訳明細書といいます。

■工事費の区分と内容

一般的な建築本体工事費と設備工事費の内容です。

仮設工事費	／	工事のための足場、工事用の電気料、水道料などの費用、みず盛、やり形などの建物の位置と高さをきめる準備のための工事費用。
土工事・基礎工事費	／	建物の土台ともなる工事で、根切(基礎設備のための地盤の掘り下げ)、割ぐり石の突き固めなどの土工事や、仮枠を組み、コンクリートを打ち込む基礎工事などの費用です。
木工事費	／	木材を使用する工事の費用がすべて含まれます。木造住宅の場合、ものにより多少の差はありますが、総工事費の約40％～45％程度を木工事で占めますので、工事費の高低はこの部分の費用で相当左右されることになります。
屋根・金具工事費	／	屋根ふき、軒、雨樋、水切り(窓枠から雨水の浸透を防ぐ工事等)、外壁、下地、ラス張りなどの工事費が含まれます
左官工事費	／	内壁のシックイ塗、繊維壁など、外壁のモルタル塗、モルタル吹きつけなどの工事費が含まれます。
建具・ガラス工事費	／	出入口(窓)の戸、障子、ふすま、ガラスなどの工事費が含まれます。
塗装工事費	／	ペンキ、ニス、ラッカーなどの工事費が含まれます。
タイル・石工事費	／	便所、浴室、流し台まわりなどのタイル工事、玄関などの石張工事の費用が含まれます。
内装工事費	／	壁面、床面、天井面など内部仕上げのための工事費で、壁紙、クロス張り、畳、フローリングボード(床材)張りなどの工事費が含まれます。
雑工事費	／	造りつけの家具、戸棚、流し台その他こまごました工事費が含まれます。
設備工事費	／	電気(照明器具を除く)、給水、排水、ガス、衛生器具などの工事が含まれます。
諸経費	／	運搬費、現場の諸経費などが含まれます。

■見積書のチェック

知り合いの建築士や設計・監理を依頼した設計事務所に見てもらうのが最良です。たんねんに検討すれば素人でもアウトラインは分かるものです。

見積もり一口メモ
同じ設計図で、別の施工業者から見積書を取り寄せることを「あい見積もりを取る」といいます。